11/12/2017

Erfpacht: een eigen huis op andermans grond

Erfpacht is geen typisch Nederlands fenomeen. Het is een praktijk die al gangbaar was in het Romeinse rijk en zelfs in het oude Egypte. Het principe is simpel: een grondeigenaar verhuurt de grond (geeft die in pacht) om hem vervolgens door iemand anders te laten bebouwen. In die historische voorbeelden is die grondeigenaar de staat. Maar dat kan tegenwoordig ook een particuliere persoon zijn of een vereniging. In Nederland gaat het principe terug tot de 15e eeuw. De huurder van de grond betaalt de eigenaar een bedrag, dat de canon wordt genoemd. Dat wordt na een bepaalde periode (30 tot 99 jaar) telkens opnieuw berekend door (zowel door de eigenaar als de huurder aangestelde) vastgoedexperts.

NIEUWS_63 erfpachtgebieden Amsterdam

Onzekerheid over kredieten

En daar wringt nu het schoentje. Na die herwaardering van de grond kan het bedrag van de canon aanzienlijk worden verhoogd. De onzekerheid daarover is voor banken zelfs reden om een lening te weigeren. Vanuit hun perspectief is dat logisch. Hoe vriendelijk jouw persoonlijke contactpersoon bij de bank ook mag zijn, het zijn geen liefdadigheidsinstellingen. Zij willen altijd zekerheid hebben dat ze hun geld zullen terugkrijgen. Daarom verstrekken banken vrijwel geen persoonlijke leningen meer aan mensen met een erfpachtcontract voor onbepaalde duur. En zelfs als je toch een lening kan krijgen, bekom je van je bank best een schriftelijke bevestiging dat ze ook bereid zijn te lenen aan een volgende koper. Dat is allesbehalve evident. ING zal bijvoorbeeld de financiering wel doorzetten, maar enkel indien “het contract niet onredelijk aangepast is”. Met andere woorden: de koper is verplicht om eveneens via ING te lenen. Een alternatief voor de strenge selectie via de banken zijn de niet-bancaire kredietverstrekkers. Een doorlopend krediet via Directa kent bijvoorbeeld al een relatief lage rente vergeleken met een lening bij de bank.

Eeuwigdurende erfpacht

In Duitsland is erfpacht bij wet verboden. In België komt het vooral voor in de openbare sector. En in Nederland zijn de meeste steden van het systeem afgestapt. Waar het wel nog brandend actueel is, is in Amsterdam. Daar is pas vorige week beslist om enkel nog eeuwigdurende erfpacht te gebruiken. Dat is ook het onderwerp van een referendum in 2015. Voor de huiseigenaar betekent dat alvast minder onzekerheid, want geen canonherzieningen meer. En ook de bank heeft meer zekerheid, waardoor ze vlugger geneigd zullen zijn een persoonlijke lening te geven.

infographic (1)